Számtalan kérdés érkezik hozzánk ebben az évben is, az ingatlanok bérbeadásának szabályaival kapcsolatosan, ezért ismételten kitérünk ennek adóvonzataira. 2011-ben már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg magánszemély esetében az ingatlan bérbeadás bevétele. Átgondolva a körülményeket, ha bizonyos adminisztrációs terheket felvállal egy magánszemély, még további csökkentést is elérhet adózásában.

Főszabály szerint az általános forgalmi adóról törvény alapján az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása - tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel -, adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó személyétől teljesen függetlenül. Ez azt jelenti az Áfa rendszerében, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, de az e tevékenységhez beszerzettek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja akkor le.

Ugyanakkor lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye a lakóingatlan bérbeadását ha akarja, akár megkülönböztetve az egyéb ingatlanjai bérbeadásától is. Ha választását az Art. szerint teljesíti is, akkor attól nem térhet el a választását követő ötödik naptári év végéig. Áfa alanyiság esetén természetesen tevékenységét csak adószámmal végezheti, s egyben számlaadásra is kötelezett.  Egyéb esetben pedig elegendő egy számviteli bizonylat kiállítása is a bérbevevő felé. Bár a társaságok ezt nehezen veszik tudomásul, hiszen számlához vannak szokva.

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási tevékenységét végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozásán kívül is. Ez utóbbi esetben, mivel 2011-ben értelmetlenné vált a külön adózási mód az egységes 16%-os adózással, két megoldás kínálkozik. Választhat nyilatkozatában a magánszemély az önálló tevékenységből származó jövedelem vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályok alkalmazása közül.

• Önálló tevékenységből származó jövedelem elszámolása: ha nem tud tételesen költségeket elszámolni bevételével szemben a bérbeadó, akkor a törvény megenged egy vélelmezett 10%-os költséghányad figyelembe vételét.
• Tételes költséghányad alkalmazása: amikor a bérbe adott ingatlannal kapcsolatosan felmerülő igazolt konkrét költségeket kívánja elszámolni a magánszemély bevételével szemben. Elszámolhatja még az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét is.  A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, vagy nem az egész ingatlanra vonatkozik, akkor az értékcsökkenés elszámolása is csak idő és terület arányosan vehető figyelembe. 2011-től az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos három évnél régebben szerezte.

A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőlegét – az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját bruttósítja a 27% adóalap kiegészítéssel, ami után megfizeti a 16% személyi jövedelemadót negyedévente. Egymillió feletti jövedelem után, pedig 14% EHO fizetési kötelezettségnek is eleget kell tennie a bérbeadónak 450 eFt felső határig.

Forrás: www.adoszabaszat.hu