Az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki pénzekről Nyomtatás
2007. április 21. szombat, 19:26
ImageA helyes megfogalmazás: hitel vagy kölcsön?

A pénzkifizetés és tulajdonjog megszerzése

Talán több olvasóm felidézi majd magában e cikket olvasva,
anno milyen tortúrát jelentet lakásvásárlása, amikor
„bankhitelből” egészítette ki önerejét, akik pedig nem
részesültek ilyen élményben azok megnyugvással
konstatálhatják, nem sokat vesztettek azzal, hogy
megkímélték magukat a „hiteligénylés” procedúrájától.

 


Rögtön az elején helyesbítenem kell a bevezetőben használt „népies” fogalmazásom, merthogy az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki pénzek esetében kifejezetten kölcsönről van szó, de a napi gyakorlatban a bankok is „hitelként” emlegetik az általuk nyújtott kölcsönt. A hitel ugyanis rendelkezésre tartást, míg a kölcsön rendelkezésre bocsátást jelent. Azaz az előbbi esetben „készenlétben” van a pénz, az utóbbiban eleve oda is kerül kölcsönvevőhöz.

Az ingatlan adásvételi szerződések azért bonyolultak mert - a vevő pénztelensége miatti kényszerből - többszereplős ügyletek (eladó, vevő, bank).
Image
Ha a vevő nem képes azonnal rendezni a vásárlandó ingatlan teljes árát csak annak egy részét, az eladó reakciója logikus: nem mond le tulajdonjogáról de jelezve, hogy komolyan gondolja az ügyletet: a tulajdonjoga fenntartásával történő eladás tényének földhivatali bejegyzéséhez hozzájárul.

A tulajdonjog fenntartásával történő eladás: tény de még nem jog. Mindössze arra szolgál, hogy ugyanazon ingatlan ismételt (újabb vevőnek) történő eladásnak elejét vegye. Amennyiben újabb eladás történne, a korábban iktatott ügylet megelőzi a későbbit.

Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogot szerezzen, fizetnie kell. Ha pénze nincs, beszáll a bank is a játékba.
bank – saját szempontjából szintén logikusan – komoly listával készül, milyen feltételek szerepeljenek az adásvételi szerződésben, és a kölcsön folyósításáról rendelkező közjegyzői okiratban.

Azért kell meghajolni a bank akarata előtt vevőnek, eladónak, ügyvédnek, mert ha nem tetszik a banki követelménylista, nincs pénz. Ilyen egyszerű ez.
bank elvárja, hogy akinek pénzt ad legyen máris tulajdonos, hogy aztán a(z új) tulajdonos ingatlanát terhelhesse jelzálogával. Az eladó pedig csak akkor adja ki kezéből az ingatlanát, ha megkapta a pénzét…

ImageA fenti probléma (pénz-tulajdonjog átadásának hozzávetőleges egyidejűsége), „megoldását” a banki hitelígérvény intézménye biztosítja úgy-ahogy, sejthetően a banknak kedvezve. A bank a hitelígérvényben arról nyilatkozik, hogy a vevővel kötött kölcsönszerződése alapján kifizeti a vételárat a vevő nevében az eladó javára.

Az eladó erre a nyilatkozatra – bár még pénzt nem látott – már kész hozzájárulni a vevő tulajdonszerzéséhez, amelyet „tulajdonjog lemondó nyilatkozat” formájában tesz meg. A bank a lemondó nyilatkozat birtokában intézi az utalást, azaz tulajdonképp utólag fizet.

A valóságban tehát sosem egyszerre történik a pénzkifizetés, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, egyrészt azért mert a tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel keletkezik, amely bejegyzés elve időigényes másrészt, az ügyletnek csak egyik oldala a szándék, a másik viszont a teljesítés. Minthogy a fenti ügyleteket a bank hozza mozgásban a pénzével, tetszőlegesen diktálja feltételeit, azaz minden számára fontos okiratot beszereztet, és csak utána fizet.

dr. Tokár Tamás

ügyvéd

www.tokar.hu



Kérdése van a cikkhez?
Írja meg a Ezt a címet a spamrobotok ellen védjük. Engedélyezze a Javascript használatát, hogy megtekinthesse. e-mailcímre!

Szeretne díjmentesen konzultálni szakértőnkkel? Érdekli, hogy lehet ezt gyakorlatba ültetni a saját cégében?

Üzleti Közösségünk tagjaként erre IS jogosult egész évben! Részletekért kattintson ide →

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



A Lépéselőny Virtuális Irodaház üzleti közösség, az üzleti partner keresésre alkalmas cégtár, szakmai tudakozó. Legyen a célja új vevő szerzés, értékesítés – a Lépéselőnnyel a bevétel és a haszon nem marad el. A magyar gazdaság szereplői közti üzleti kommunikáció terepe. Minden, ami egy vezető, cégvezető, ügyvezető igazgató életében nélkülözhetetlen: a vezetőképzés alapjai, a cégvezetés feladatai, a humánpolitika, a tőzsde, az irodavezetés – összefoglalva gyakorlatban használható ötletek a vezetői munka minden részletéhez. A Lépéselőny Virtuális Irodaház olyan, mint egy cégvezető képző, egy gyakorlati vezetőképzés a cégvezetés részére, hogyan foglalkozzon cégével, hogy hatékony legyen és több profitot termeljen.