A helyes megfogalmazás: hitel vagy kölcsön? A pénzkifizetés és tulajdonjog megszerzése Talán több olvasóm felidézi majd magában e cikket olvasva, anno milyen tortúrát jelentet lakásvásárlása, amikor „bankhitelből” egészítette ki önerejét, akik pedig nem részesültek ilyen élményben azok megnyugvással konstatálhatják, nem sokat vesztettek azzal, hogy megkímélték magukat a „hiteligénylés” procedúrájától.
Rögtön az elején helyesbítenem kell a bevezetőben használt „népies” fogalmazásom, merthogy az ingatlanvásárláshoz nyújtott banki pénzek esetében kifejezetten kölcsönről van szó, de a napi gyakorlatban a bankok is „hitelként” emlegetik az általuk nyújtott kölcsönt. A hitel ugyanis rendelkezésre tartást, míg a kölcsön rendelkezésre bocsátást jelent. Azaz az előbbi esetben „készenlétben” van a pénz, az utóbbiban eleve oda is kerül kölcsönvevőhöz.
Az ingatlan adásvételi szerződések azért bonyolultak mert - a vevő pénztelensége miatti kényszerből - többszereplős ügyletek (eladó, vevő, bank).
Ha a vevő nem képes azonnal rendezni a vásárlandó ingatlan teljes árát csak annak egy részét, az eladó reakciója logikus: nem mond le tulajdonjogáról de jelezve, hogy komolyan gondolja az ügyletet: a tulajdonjoga fenntartásával történő eladás tényének földhivatali bejegyzéséhez hozzájárul.
A tulajdonjog fenntartásával történő eladás: tény de még nem jog. Mindössze arra szolgál, hogy ugyanazon ingatlan ismételt (újabb vevőnek) történő eladásnak elejét vegye. Amennyiben újabb eladás történne, a korábban iktatott ügylet megelőzi a későbbit.
Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogot szerezzen, fizetnie kell. Ha pénze nincs, beszáll a bank is a játékba. A bank – saját szempontjából szintén logikusan – komoly listával készül, milyen feltételek szerepeljenek az adásvételi szerződésben, és a kölcsön folyósításáról rendelkező közjegyzői okiratban.
Azért kell meghajolni a bank akarata előtt vevőnek, eladónak, ügyvédnek, mert ha nem tetszik a banki követelménylista, nincs pénz. Ilyen egyszerű ez. A bank elvárja, hogy akinek pénzt ad legyen máris tulajdonos, hogy aztán a(z új) tulajdonos ingatlanát terhelhesse jelzálogával. Az eladó pedig csak akkor adja ki kezéből az ingatlanát, ha megkapta a pénzét…
A fenti probléma (pénz-tulajdonjog átadásának hozzávetőleges egyidejűsége), „megoldását” a banki hitelígérvény intézménye biztosítja úgy-ahogy, sejthetően a banknak kedvezve. A bank a hitelígérvényben arról nyilatkozik, hogy a vevővel kötött kölcsönszerződése alapján kifizeti a vételárat a vevő nevében az eladó javára.
Az eladó erre a nyilatkozatra – bár még pénzt nem látott – már kész hozzájárulni a vevő tulajdonszerzéséhez, amelyet „tulajdonjog lemondó nyilatkozat” formájában tesz meg. A bank a lemondó nyilatkozat birtokában intézi az utalást, azaz tulajdonképp utólag fizet.
A valóságban tehát sosem egyszerre történik a pénzkifizetés, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, egyrészt azért mert a tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel keletkezik, amely bejegyzés elve időigényes másrészt, az ügyletnek csak egyik oldala a szándék, a másik viszont a teljesítés. Minthogy a fenti ügyleteket a bank hozza mozgásban a pénzével, tetszőlegesen diktálja feltételeit, azaz minden számára fontos okiratot beszereztet, és csak utána fizet.
dr. Tokár Tamás
ügyvéd
www.tokar.hu
Kérdése van a cikkhez? Írja meg a
Ezt a címet a spamrobotok ellen védjük. Engedélyezze a Javascript használatát, hogy megtekinthesse.
e-mailcímre! Szeretne díjmentesen konzultálni szakértőnkkel? Érdekli, hogy lehet ezt gyakorlatba ültetni a saját cégében?
A Lépéselőny Virtuális Irodaház üzleti közösség, az üzleti partner keresésre alkalmas cégtár, szakmai tudakozó. Legyen a célja új vevő szerzés, értékesítés – a Lépéselőnnyel a bevétel és a haszon nem marad el. A magyar gazdaság szereplői közti üzleti kommunikáció terepe. Minden, ami egy vezető, cégvezető, ügyvezető igazgató életében nélkülözhetetlen: a vezetőképzés alapjai, a cégvezetés feladatai, a humánpolitika, a tőzsde, az irodavezetés – összefoglalva gyakorlatban használható ötletek a vezetői munka minden részletéhez. A Lépéselőny Virtuális Irodaház olyan, mint egy cégvezető képző, egy gyakorlati vezetőképzés a cégvezetés részére, hogyan foglalkozzon cégével, hogy hatékony legyen és több profitot termeljen. |