Közel kerülni az eladó félhez |
2007. április 09. hétfő, 12:54 |
Közel kerülni az eladó félhezBécstől Bukarestig folytat tárgyalásokat az Európa Project Invest Kft. kereskedelmi és ipari ingatlanok adásvételéről. A legtöbb megvalósításra váró projektjük természetesen még mindig Magyarország területén található. Pázmány Péter, a cég projektfejlesztési vezetőjének elmondása szerint egyelőre hazánkban is rengeteg a jó projekt, és szinte elképzelhetetlen mennyisegű forrás var befektetésre. - Rengeteg ingatlanbefektetesi ajánlat érkezik az Európa Project Invest Kft-hez, bizonyára nem do!gozzátok fel valamennyit részletesen. Mi alapján döntitek el, érdemes-e egy projekttel foglalkozni? - Minél több az adat egy projektről, annál tisztábbá válik, megéri-e belevágni. Pontos információk alapján könnyebb megtalalni a megfelelő befektetőt, aki természetesen annál nagyobb bizalommal fog viseltetni az eladó és az ingatlan iránt, minél részletesebb tájékoztatást kap első körben. Nagyon nehéz azonban azonnal hozzájutni a fontos információkhoz, mivel az eladók gyakran felületesek az informació-szolgáltatásban. Nem nagyon van arra idő, hogy hónapokat töltsünk egy-egy fontos adat megszerzésével. Ha ezt megengednénk magunknak, a befektető gyorsan továbbállna, és olyan piacokat keresne, ahol könnyebben boldogul. - Jellemzően milyen elvárásokkal fordulnak hozzátok a befektetők, milyen tIpusú ingatlanokat keresnek? - A befektetők túlnyomó többsége számára elsősorban a hozam a meghatározó. A magyar piacon a kereskedelmi és ipari ingatlanok esetében minimálisan 7 - 8.5% az elvárt mérték. Ennél vannak jövedelmezőbb ingatlanbefektétesek is: bevásárlóközpontoknál pl. akár 10%-os hozamot is el lehet érni. Vannak befektetők, akiknek nem elsőrangú szempont az adott ingatlan állapota: akár egy régi raktárépületet is hajlandóak megvásárolni, ha van benne stabil, jó bonitású bérlő. Ilyen esetekben a vevő számára szerződésben kell biztosítani a hosszútávú megtérülés garanciáit. Olyan befektetőkkel is egyuttműködünk, akik kizárólag egy bizonyos ingatlantípust - pl. hoteleket - vásárolnak. A feltétel azonban többnyire itt is az, hogy álljon rendelkezésre egy professzionális üzemeltető, aki 10-15 éves szerződéssel visszabérli az ingatlant. Általában a menedzsment szerződések a magasabb kockázati szint miatt nem kedveltek a befektetők körében, mivel nem építhetnek stabil éves bevételi forrásra. Ezeket a jellemzően külföldi — ír, holland, svájci, spanyol, német, angol — magánbefektetőket illetve ingatlanbefektetési alapokat egy dolog köti össze: legalább 2-3%-kal magasabb hozamokat várnak el, mint Nyugat-Europában. Mellettük természetesen vannak nagy hazai ingatlan- és nyugdíjalapok is, melyek komoly forrásokkal rendelkeznek, de kizarólag ingatlant vásárolhatnak. - Milyen projekteken dolgoztok most? - Sokféle — cashflow-t termelő — kereskedelmi és ipari ingatlannal foglalkozunk. Szerződéskötés előtt áll a milliárdos értékű Kék Duna wellness hotel eladása. Egy bécsi szálloda adásvétele is finisbe érkezett: sikerült találnunk egy erős svájci üzemeltető céget, akivel már a legfontosabb bérleti feltételekben is megegyeztünk. Számítunk rá, hogy akár Budapesten is kamatoztassuk ezt a kapcsolatot, mivel a fővárosban is több hotel felkeltette az érdeklődésüket. Bukarestben van egy fiatal, amerikai vezetőseg által menedzselt szálloda, amelynél a majdani vevő rendkívül kedvező, kb. tízéves megtérülessel számolhat — hotelek esetében ez általában 13-15 év, tehát valoszínűleg nem lesz nehéz értékesíteni. Szintén eladásra vár egy logisztikai központ Budaörsön, ahol a befektető már szándéknyilatkozatot írt alá, így az adásvételi szerződés alaírására is hamarosan sor kerülhet remenyeink szerint. Sajat befektetéseinket is igyekszünk gyarapítani: a belvárosban hamarosan megvalósul egy wellness központ, mely sajat portfóliónkat erősíti. A célra alkalmas épületet már megtaláltuk, a látványtervek elkészültek — ha az üzemeltetői szerződést aláírtuk, a banki finanszírozóval is tudunk azonnal szerződni. Törekszünk arra, hogy minél több saját befektetésünk legyen a jövőben. - Milyen kapcsolatokat ápol az Európa Project Invest Kft. a hazai pénzintézetekkel? Mennyire számíthattok a támogatásukra? - A banki ingatlanalapoknal - csakúgy, mint a külföldi és hazai befektetőknél — szintén nagyon erős a kihelyezési kényszer. A lakossági piacon kimondottan erős a verseny, egy bank számára viszont sokkal kedvezőbb nagyobb tételeket kihelyezni, Igy pozitívan viszonyulnak az ipari es kereskedelmi ingatlanok finanszírozásának kérdéséhez az egyszerre kihelyezhető magas befektetési értékek miatt. - A nagy befektetők egyre inkább Románia és Bulgária felé orientálódnak. Az Európa Project Invest Kft. bukaresti projektje tekinthető az első lépésnek Délkelet-Európa felé? - Valóban egyre élénkebb az érdeklődés a régió iránt, mivel egyelőre — általában az alacsony telek- és alapanyag árak, és az olcsó munkaerő miatt - magasabb az elérhető hozam, mint nálunk. Törekszünk arra, hogy minél szerteágazóbb kapcsolatrendszert alakítsunk ki ezekben az országokban, hiszen ha a magyar hozamok elérik a nyugati 4-6%-os szintet, a befektetők el fognak mozdulni kelet felé. Egyelőre azonban még itthon is számos a lehetőseg az ipari és kereskedelmi ingatlanok területén: az utóbbi fél évben szinte alig tudjuk feldolgozni a hozzánk beérkező, úgymond még “nyers” állapotban lévő projektet. A hazai piacon rengeteg a jó megtérülesű ingatlanbefektetés, ugyanakkor a befektetők is ugrásra készen várják, hogy “elkölthessék” a rendelkezésükre alló pénztömeget. Szinte elképzelhetetlen mennyiségű forrás vár befektetésre, és azon vagyunk, hogy ebben maximálisan segítségükre legyünk. (X) A Lépéselőny Virtuális Irodaház üzleti közösség, az üzleti partner keresésre alkalmas cégtár, szakmai tudakozó. Legyen a célja új vevő szerzés, értékesítés – a Lépéselőnnyel a bevétel és a haszon nem marad el. A magyar gazdaság szereplői közti üzleti kommunikáció terepe. Minden, ami egy vezető, cégvezető, ügyvezető igazgató életében nélkülözhetetlen: a vezetőképzés alapjai, a cégvezetés feladatai, a humánpolitika, a tőzsde, az irodavezetés – összefoglalva gyakorlatban használható ötletek a vezetői munka minden részletéhez. A Lépéselőny Virtuális Irodaház olyan, mint egy cégvezető képző, egy gyakorlati vezetőképzés a cégvezetés részére, hogyan foglalkozzon cégével, hogy hatékony legyen és több profitot termeljen. |