Közel kerülni az eladó félhez

Bécstől Bukarestig folytat tárgyalásokat az Európa Project Invest Kft. kereskedelmi és ipari ingatla­nok adásvételéről. A legtöbb megvalósításra váró projektjük természetesen még mindig Magyar­ország területén található. Pázmány Péter, a cég projektfejlesztési vezetőjének elmondása szerint egyelőre hazánkban is rengeteg a jó projekt, és szinte elképzelhetetlen mennyisegű forrás var befektetésre.

- Rengeteg ingatlanbefektetesi ajánlat érkezik az Európa Project Invest Kft-hez, bizonyára nem do!gozzátok fel valamennyit részletesen. Mi alapján döntitek el, érdemes-e egy projekttel fog­lalkozni?

- Minél több az adat egy projektről, annál tisztábbá válik, megéri-e belevágni. Pontos információk alap­ján könnyebb megtalalni a megfelelő befektetőt, aki természetesen annál nagyobb bizalommal fog viseltetni az eladó és az ingatlan iránt, minél részletesebb tájékoztatást kap első körben. Nagyon nehéz azonban azonnal hozzájutni a fontos infor­mációkhoz, mivel az el­adók gyakran felületesek az informació-szolgálta­tásban. Nem nagyon van arra idő, hogy hónapokat töltsünk egy-egy fontos adat megszerzésével. Ha ezt megengednénk magunknak, a be­fektető gyorsan továbbállna, és olyan piacokat keresne, ahol könnyebben boldogul.

- Jellemzően milyen elvárásokkal fordulnak hozzátok a befekte­tők, milyen tIpusú ingatlanokat keresnek?

- A befektetők túlnyomó többsége számára elsősorban a hozam a meghatározó. A magyar piacon a kereskedelmi és ipari ingatlanok esetében minimálisan 7 - 8.5% az elvárt mérték. Ennél vannak jövedelmezőbb ingatlanbefektéte­sek is: bevásárlóközpontoknál pl. akár 10%-os hozamot is el lehet érni. Vannak befektetők, akiknek nem elsőrangú szempont az adott ingatlan állapota: akár egy régi raktárépületet is hajlandóak megvásárolni, ha van benne stabil, jó bonitású bérlő. Ilyen esetekben a vevő számá­ra szerződésben kell biztosítani a hosszútávú megtérü­lés garanciáit. Olyan befektetőkkel is egyuttműködünk, akik kizárólag egy bizonyos ingatlantípust - pl. hoteleket - vásárolnak. A feltétel azonban többnyire itt is az, hogy álljon rendelkezésre egy professzionális üzemeltető, aki 10-15 éves szerződéssel visszabérli az ingatlant. Általában a menedzsment szerződések a magasabb kockázati szint miatt nem kedveltek a befektetők körében, mivel nem építhetnek stabil éves bevételi forrásra. Ezeket a jellem­zően külföldi — ír, holland, svájci, spanyol, német, angol — magánbefektetőket illetve ingatlanbefektetési alapokat egy dolog köti össze: legalább 2-3%-kal magasabb hozamo­kat várnak el, mint Nyugat-Europában. Mellettük termé­szetesen vannak nagy hazai ingatlan- és nyugdíjalapok is, melyek komoly forrásokkal rendelkeznek, de kizarólag ingatlant vásárolhatnak.

- Milyen projekteken dolgoztok most?

- Sokféle — cashflow-t termelő — kereskedelmi és ipari in­gatlannal foglalkozunk. Szerződéskötés előtt áll a milli­árdos értékű Kék Duna wellness hotel eladása. Egy bécsi szálloda adásvétele is finisbe érkezett: sikerült találnunk egy erős svájci üzemeltető céget, akivel már a legfonto­sabb bérleti feltételekben is megegyeztünk. Számítunk rá, hogy akár Budapesten is kamatoztassuk ezt a kapcsolatot, mivel a fővárosban is több hotel felkeltette az érdeklődé­süket. Bukarestben van egy fiatal, amerikai vezetőseg által menedzselt szálloda, amelynél a majdani vevő rendkívül kedvező, kb. tízéves megtérülessel számolhat — hotelek esetében ez általában 13-15 év, tehát valoszínűleg nem lesz nehéz értékesíteni. Szintén eladásra vár egy logiszti­kai központ Budaörsön, ahol a befektető már szándéknyi­latkozatot írt alá, így az adásvételi szerződés alaírására is hamarosan sor kerülhet remenyeink szerint.

Sajat befektetéseinket is igyekszünk gyarapítani: a bel­városban hamarosan megvalósul egy wellness központ, mely sajat portfóliónkat erősíti. A célra alkalmas épüle­tet már megtaláltuk, a látványtervek elkészültek — ha az üzemeltetői szerződést aláírtuk, a banki finanszírozóval is tudunk azonnal szerződni. Törekszünk arra, hogy minél több saját befektetésünk legyen a jövőben.

- Milyen kapcsolatokat ápol az Európa Project Invest Kft. a hazai pénzintézetekkel? Mennyire számíthattok a támogatásukra?

- A banki ingatlanalapoknal - csakúgy, mint a külföldi és hazai befektetőknél — szintén nagyon erős a kihelyezési kényszer. A lakossági piacon kimondottan erős a verseny, egy bank számára viszont sokkal kedvezőbb nagyobb té­teleket kihelyezni, Igy pozitívan viszonyulnak az ipari es kereskedelmi ingatlanok finanszírozásának kérdéséhez az egyszerre kihelyezhető magas befektetési értékek miatt.

- A nagy befektetők egyre inkább Románia és Bulgária felé ori­entálódnak. Az Európa Project Invest Kft. bukaresti projektje te­kinthető az első lépésnek Délkelet-Európa felé?

- Valóban egyre élénkebb az érdeklődés a régió iránt, mi­vel egyelőre — általában az alacsony telek- és alapanyag árak, és az olcsó munkaerő miatt - magasabb az elérhető hozam, mint nálunk. Törekszünk arra, hogy minél szer­teágazóbb kapcsolatrendszert alakítsunk ki ezekben az országokban, hiszen ha a magyar hozamok elérik a nyu­gati 4-6%-os szintet, a befektetők el fognak mozdulni kelet felé. Egyelőre azonban még itthon is számos a lehetőseg az ipari és kereskedelmi ingatlanok területén: az utóbbi fél évben szinte alig tudjuk feldolgozni a hozzánk beér­kező, úgymond még “nyers” állapotban lévő projektet. A hazai piacon rengeteg a jó megtérülesű ingatlanbefek­tetés, ugyanakkor a befektetők is ugrásra készen várják, hogy “elkölthessék” a rendelkezésükre alló pénztömeget. Szinte elképzelhetetlen mennyiségű forrás vár befektetés­re, és azon vagyunk, hogy ebben maximálisan segítségük­re legyünk.

(X)